Un contrat de location-achat est un contrat signé entre un ou plusieurs locataires et propriétaires. Comme dans le cas d’une location traditionnelle, un loyer mensuel est versé au propriétaire à un prix déterminé. Toutefois, contrairement à un contrat de location classique, une partie du loyer mensuel est destiné à une mise de fonds sur la propriété locative, ce qu’on appelle des « crédits de loyer », afin de permettre à l’acheteur potentiel d’acquérir la propriété à une date ultérieure convenue.

Au Canada, la demande de propriétés en location-achat est en hausse, en particulier dans les villes où les coûts de logement ne cessent d’augmenter. Le loyer mensuel versé dans le cadre d’une location avec option d’achat est généralement équivalent à celui qui est demandé dans le quartier où la propriété est située. Cependant, l’épargne réalisée au fil du temps au moyen des crédits de loyer pourrait permettre à un plus grand nombre de personnes d’accéder à la propriété.

Bien qu’aucune mise de fonds importante ne soit nécessaire avant d’emménager dans une propriété en location-achat, vous devez tout de même régler une certaine somme d’argent initiale. Cette somme, parfois appelée « dépôt de l’option d’achat », doit être versée le jour de l’emménagement et sera déduite du prix d’achat si vous décidez d’acquérir le logement. Un contrat de location avec option d’achat est généralement établi sur une durée de 1 à 5 ans et le propriétaire ne peut pas vendre la propriété à un autre acheteur pendant cette période. Si vous décidez d’acquérir la propriété à la fin de la période de location, vous devrez payer le reste de la mise de fonds.

Par exemple, imaginons que vous avez accepté d’acquérir une propriété en location-achat au Canada au prix de 495 000 $ :

Dépôt de l’option d’achat (2,5 %) : 12 375 $
Montant dû au moment de l’achat de la propriété : 482 625 $
Mise de fonds nécessaire (5 %) : 24 131 $
Loyer mensuel : 1 850 $
Crédit de loyer mensuel (fonds supplémentaires destinés à la mise de fonds future) : 740 $
Mise de fonds épargnée à la fin de la période prévue (p. ex. 3 ans) : 26 640 $
Montant restant après déduction de la mise de fonds de 5 % : 2 509 $

Dans cet exemple, le locataire épargnerait 26 640 $ pour la mise de fonds pendant les trois années de la location de la propriété. Après avoir versé une mise de fonds de 5 %, les 2 509 $ restants pourraient être utilisés pour les frais de transfert de sa nouvelle propriété. N’oubliez pas qu’au Canada, la mise de fonds minimum requise est de 5 %. Dans ce cas-ci, le propriétaire serait également tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire. La plupart des prêteurs n’exigent pas une telle assurance si le montant de la mise de fonds versée est de 20 % ou plus.

Oui, il est judicieux de souscrire une assurance pour une propriété en location-achat. Toutefois, le type d’assurance dont vous avez besoin change en fonction de votre situation en tant que propriétaire ou locataire. Lorsque vous emménagez dans la propriété en location-achat, vous êtes considéré comme un locataire et votre propriétaire vous demandera probablement la preuve que vous avez souscrit une assurance locataire. L’assurance locataire couvre vos biens à l’intérieur et à l’extérieur de votre logement et peut vous fournir d’autres garanties, comme la responsabilité civile, les frais de subsistance supplémentaires et plus. Lorsque vous devenez propriétaire, vous devez souscrire une assurance habitation qui couvre non seulement vos biens et votre responsabilité civile, mais qui protège aussi la structure de votre propriété.

Comme dans tout processus d’achat d’un logement, cette voie d’accès à la propriété comporte des avantages et des inconvénients. Bien sûr, l’un des principaux avantages de la location-achat est qu’elle donne aux gens le temps de se constituer une mise de fonds, au moyen de crédits de loyer, qui peut être appliquée à l’achat du logement à une date ultérieure convenue. Ce délai supplémentaire peut aider l’acheteur potentiel à résoudre d’éventuels problèmes financiers et à atteindre ses objectifs d’épargne tout en s’efforçant d’acheter une propriété à un prix déterminé. Dans le cadre d’une location-achat, les personnes ont la possibilité d’entraîner un effet positif sur leur cote de crédit en payant leur loyer à temps. De plus, si la valeur de la propriété augmente pendant la période de location prévue, le locataire en passe de devenir propriétaire peut l’acheter au prix inférieur convenu, de sorte qu’il profite de la valeur additionnelle du logement qu’il s’est engagé à acheter.

En revanche, si la valeur de la propriété baisse pendant la période de location, le locataire est tout de même tenu de l’acheter au prix supérieur initialement convenu. En outre, si un événement empêche le locataire d’acheter la propriété à la fin du contrat de location, notamment une séparation conjugale, la perte de son emploi ou d’autres difficultés financières, il pourrait devoir quitter la propriété et perdre les crédits de loyer destinés à sa mise de fonds. Enfin, il peut exister des restrictions quant aux rénovations pouvant être faites pendant la période de location, et l’acheteur potentiel pourrait être responsable de l’entretien ou des réparations pendant cette période.